Κόστος αγοράς με μια ματιά κατά την αγορά γης, σπιτιών και διαμερισμάτων

περιεχόμενο

• διάρθρωση του κόστους
  • φόρο μεταβίβασης ακινήτων
    • φορολογικούς συντελεστές
  • το κόστος μεσιτείας
  • συμβολαιογραφικά έξοδα
  • νομική Περιγραφή
• Πρόσθετα έξοδα αγοράς
  • το κόστος του εκσυγχρονισμού
  • το κόστος ανάπτυξης
  • Μεταγενέστερες δαπάνες
• Συμβουλές για γρήγορους αναγνώστες

Το όνειρο της ιδιοκτησίας ενός σπιτιού είναι μια ευχή που πολλοί Γερμανοί έχουν. Σε πολλές περιπτώσεις, οι τράπεζες αναμένουν ότι τουλάχιστον το 20% της τιμής των ακινήτων θα πρέπει να χρηματοδοτηθεί από τα ίδια κεφάλαια. Από την άλλη πλευρά, το κόστος αγοράς είναι ένα, συχνά δεν υπολογίζεται, υψηλό ποσό δώρο.Αν θέλετε να έχετε όλα τα έξοδα για την αγορά κατοικίας, γης ή διαμέρισμα κατά την άποψη, τότε θα μάθετε σε αυτό το post, όλα σχετικά με το κόστος αγοράς.

διάρθρωση του κόστους

Κάθε επιπλέον κόστος που προστίθεται στην τιμή αγοράς ακινήτου αναφέρεται ως τυχαίο κόστος αγοράς. Αυτά περιλαμβάνουν τα έξοδα μεσιτείας, τα συμβολαιογραφικά και δικαστικά έξοδα καθώς και τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων . Οι τράπεζες δεν χρηματοδοτούν αυτά τα έξοδα απόκτησης. Αυτά τα έξοδα πρέπει να χρηματοδοτούνται από την τσέπη σας. Τα δευτερεύοντα έξοδα αγοράς διαφέρουν σημαντικά από το ένα ομόσπονδο κράτος στο άλλο και συνεπώς μπορούν να αντιπροσωπεύουν μεταξύ 10 και 15% της τιμής αγοράς ακινήτου . Ειδικότερα, ο φόρος μεταβίβασης αγαθών και το κόστος μεσιτείας ποικίλλουν σημαντικά από περιοχή σε περιοχή.

Προκειμένου να διατηρήσουμε μια γενική εικόνα, δημιουργήσαμε έναν πίνακα για εσάς, στον οποίο αναφέρονται τα έξοδα αγοράς των μεμονωμένων ομοσπονδιακών κρατών. Λάβετε υπόψη, ωστόσο, ότι ο πίνακας αυτός προορίζεται μόνο για να σας δώσει μια γενική εικόνα. Συνεπώς, οι τιμές δεν καθορίζονται και υπόκεινται σε κανονικές διακυμάνσεις της αγοράς. Για την επισκόπηση εκτιμήθηκε το 1, 5% των συμβολαιογραφικών δαπανών και η καταχώριση του κτηματολογίου.

Πίνακας - Διάρθρωση κόστους με τέλη διαμεσολάβησης

κατάσταση	Άθροισμα των εξόδων αγοράς
Βάδη-Βυρτεμβέργη	10, 07% - 11, 26%
Βαυαρία	8, 57% - 9, 76%
Βερολίνο	13, 45% - 14, 64%
Βραδεμβούργο	15, 14%
Βρέμη	10, 07% - 12, 45%
Αμβούργο	12, 25%
Έσση	11, 07% - 13, 45%
Mecklenburg-Vorpommern	10, 69% - 13, 64%
Κάτω Σαξονία	10, 07% - 12, 45%
Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία	11, 57%
Rheinland-Pfalz	10, 07%
Σάαρλαντ	11, 57%
Σαξωνία	8, 57% - 12, 14%
Σαξονίας-Άνχαλτ	10, 07% - 13, 64%
Schleswig-Holstein	11, 57% - 15, 14%
Θουριγγία	11, 57% - 15, 14%

Πίνακας - Δομή κόστους χωρίς χρεώσεις διαμεσολάβησης

κατάσταση	Άθροισμα των εξόδων αγοράς
Βάδη-Βυρτεμβέργη	6.5%
Βαυαρία	5%
Βερολίνο	7, 5%
Βραδεμβούργο	8%
Βρέμη	6.5%
Αμβούργο	6%
Έσση	7, 5%
Mecklenburg-Vorpommern	6.5%
Κάτω Σαξονία	6.5%
Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία	8%
Rheinland-Pfalz	6.5%
Σάαρλαντ	8%
Σαξωνία	5%
Σαξονίας-Άνχαλτ	6.5%
Schleswig-Holstein	8%
Θουριγγία	8%

φόρο μεταβίβασης ακινήτων

Ο φόρος μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας είναι πληρωτέος σε κάθε αγορά ακινήτου από 2500 ευρώ και μπορεί να φτάσει το 50% του κόστους αγοράς. Πρόκειται για έναν εφάπαξ φόρο που απαιτεί η φορολογική υπηρεσία. Δεν πρέπει να συγχέεται με τον ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας, που απαιτείται από τις πόλεις και τους δήμους. Η βάση υπολογισμού του φόρου μεταβίβασης ακινήτων είναι η τιμή πώλησης του ακινήτου.

Σημείωση: Ο φόρος μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας περιορίζεται μόνο στην αξία της γης, εάν ο αγοραστής ξεκινήσει να κατασκευάζει το σπίτι αργότερα. Για το σκοπό αυτό, η σύναψη των συμβάσεων, αλλά χρονικά και ως προς το περιεχόμενο ξεχωριστά. Από αυτή την άποψη, δεν υπάρχει φόρος μεταβίβασης γης για την κατασκευή κατοικιών.

Υπάρχουν πολλές εξαιρέσεις στις οποίες η φορολογική υπηρεσία δεν απαιτεί φόρο ακίνητης περιουσίας.

• Αποκοπές μεταξύ συζύγων και εγγεγραμμένων εταίρων
• Αξία ακινήτου κάτω από 2500 €
• Οι πωλήσεις ακινήτων μεταξύ άμεσα συνδεόμενων προσώπων: γονέας-παιδί (υιοθετείται επίσης)
• Δώρο άμεσα συνδεόμενων προσώπων καθώς και συζύγων και συντρόφων συμβίωσης
• Συν-κληρονόμοι από Nachlassteilung

Σύμφωνα με το άρθρο 13 παρ. 2 του GrEStG, μολονότι οι ιδιοκτήτες και οι αγοραστές θεωρούνται φορολογικοί οφειλέτες, το συμβόλαιο αγοράς ορίζει σαφώς ποιος πληρώνει τον φόρο μεταβίβασης γης και ότι στις περισσότερες περιπτώσεις είναι ο αγοραστής. Έτσι, ο φόρος μεταφοράς ακινήτων δύσκολα μπορεί να αποφευχθεί στο κόστος αγοράς.

φορολογικούς συντελεστές

Ανάλογα με το ομοσπονδιακό κράτος, το ποσό του φόρου μεταβίβασης ακινήτων κυμαίνεται μεταξύ 3, 5 και 6, 5% της τιμής αγοράς ακινήτου . Αυτό ισχύει εξίσου τόσο για τη γη, όσο και για διαμερίσματα και σπίτια.

φορολογικό συντελεστή	κράτη
3, 5%	Βαυαρία, Σαξωνία
4, 5%	Αμβούργο
5.0%	Μπάντεν-Βυρτεμβέργη, Μεκλεμβούργο-Δυτική Πομερανία, Κάτω Σαξονία, Ρηνανία-Παλατινάτο, Σαξονία-Άνχαλτ, Βρέμη
6.0%	Βερολίνο, Έσση
6.5%	Βρανδεμβούργο, Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία, Σάαρλαντ, Σλέσβιχ-Χολστάιν, Θουριγγία

Οι φορολογικοί συντελεστές είναι τόσο διαφορετικοί, διότι μέχρι την 1η Σεπτεμβρίου 2006 οι φορολογικοί συντελεστές σε εθνικό επίπεδο είναι ομοιόμορφα σε 3, 6%. Δεδομένου ότι επιτρέπεται στα ομοσπονδιακά κράτη να ορίσουν αυτό το ίδιο το φορολογικό συντελεστή, αυτό έχει αυξηθεί δραματικά. Μόνο στη Βαυαρία και τη Σαξονία ο φόρος μεταβίβασης αγαθών εξακολουθεί να είναι 3, 5%. Αυτές οι αυξήσεις είναι μια ευπρόσδεκτη πηγή εισοδήματος για ορισμένα κράτη, καθώς οτιδήποτε πάνω από το 3, 5% δεν αποτελεί πλέον μέρος του εθνικού συστήματος εξισορρόπησης των οικονομικών.

το κόστος μεσιτείας

Η χρηματιστηριακή προμήθεια είναι επίσης δύσκολο να αποφευχθεί, καθώς οι μεσίτες είναι συχνά ο καλύτερος και ευκολότερος τρόπος για να αποκτήσετε ένα αντικείμενο, το οποίο ταιριάζει στις δικές του προσδοκίες. Όπως και με το φόρο μεταβίβασης γης, υπάρχουν επίσης περιφερειακοί μεσίτες στο χρηματιστήριο.

Επιτροπή realtor	κράτη
3, 57%	Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία, Ρηνανία-Παλατινάτο, Σάαρλαντ
3, 57% έως 4, 76%	Μπάντεν-Βυρτεμβέργη, Βαυαρία
3, 57% έως 5, 95%	Βρέμη, Κάτω Σαξονία, Έσση
3, 57% έως 7, 14%	Σαξονία, Σαξονία-Άνχαλτ, Σλέσβιχ-Χολστάιν, Θουριγγία
4, 19% έως 7, 14%	Mecklenburg-Vorpommern
5, 95% έως 7, 14%	Βερολίνο
6, 25%	Αμβούργο
7, 14%	Βραδεμβούργο

Σημείωση: Στα περισσότερα ομοσπονδιακά κράτη, η προμήθεια διαμεσολάβησης κατανέμεται μεταξύ αγοραστή και πωλητή, αλλά η λεγόμενη "αρχή παραγγελίας" δεν ισχύει για τις πωλήσεις ακινήτων, αλλά μόνο για την ενοικίαση. Έτσι, πρέπει να περιμένετε να πληρώσετε την προμήθεια μεσιτείας, ακόμη και αν ο πωλητής έχει μισθώσει τον μεσίτη.

Δεδομένου ότι οι μεσίτες συχνά χρεώνουν πάνω από 3, 5% συν φόρο επί των πωλήσεων, θα πρέπει πρώτα να ενημερωθείτε λεπτομερώς σχετικά με το τέλος μεσιτείας και να τους ορίσετε συμβατικά, ώστε να μην ξεπεραστούν. Τα τέλη διαμεσολάβησης αποτελούν επομένως ένα μη αμελητέο μερίδιο των εξόδων αγοράς. Είναι επομένως σημαντικό να βρείτε τον κατάλληλο μεσίτη για τις ανάγκες σας. Αν έχετε βρει έναν μεσίτη, τότε μάθετε για τις αναφορές του και ρωτήστε προσωπικά τους ιδιοκτήτες. Ελέγξτε τα προσόντα του μεσίτη και πόσο καιρό έχει μεσίτης ακινήτων, ειδικά στην περιοχή τους.

Δώστε προσοχή στα ακόλουθα σημεία για το τέλος μεσιτείας

• Τα τέλη εκπίπτουν μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις
• η προμήθεια πρέπει να καταβληθεί εντός 3 εβδομάδων
• Τα τέλη διαμεσολάβησης οφείλονται επίσης όταν λήξει η σύμβαση πώλησης αναδρομικά
• Εάν έχουν ανατεθεί διαφορετικοί μεσίτες - τα τέλη μπορούν να διπλασιαστούν
• Η τιμή αγοράς ενδέχεται να περιλαμβάνει ήδη τέλη μεσιτείας, π.χ. για νέα κατασκευαστικά έργα
• Οι μεσίτες μπορούν να χρεώνουν υψηλότερα τέλη για ιδιότητες χαμηλής αξίας

συμβολαιογραφικά έξοδα

Για την αγορά ενός ακινήτου πάντα απαιτείται συμβολαιογράφος, επειδή χωρίς μια συμβολαιογραφική σύμβαση αγοράς είναι αναποτελεσματική. Το κόστος για τον συμβολαιογράφο είναι περίπου 1 τοις εκατό της τιμής αγοράς. Μεταξύ των καθηκόντων του συμβολαιογράφου περιλαμβάνονται ο προσδιορισμός ταυτότητας και η προετοιμασία των συμβάσεων αγοράς. Αρχίζει επίσης την εγγραφή του νέου ιδιοκτήτη στο κτηματολόγιο και την ακύρωση του παλαιού ιδιοκτήτη στο selbigem. Εάν λάβετε περαιτέρω πρόσθετες υπηρεσίες του συμβολαιογράφου για να διεκδικήσετε, τότε οι συμβολαιογραφικές αμοιβές μπορεί να αυξηθούν.

νομική Περιγραφή

Αφού ο συμβολαιογράφος κίνησε την εγγραφή του νέου ιδιοκτήτη στο κτηματολόγιο, το κτηματολόγιο λαμβάνει την καταχώριση και ο αγοραστής γίνεται ο νέος ιδιοκτήτης του ακινήτου. Για την εγγραφή, χρεώνεται περίπου το 0, 5% της τιμής αγοράς . Έτσι, η καταχώριση του κτηματολογίου αντιπροσωπεύει το μικρότερο από τα έξοδα αγοράς.

Σημείωση: Εάν χρηματοδοτηθεί, τα πιστωτικά ιδρύματα θα απαιτήσουν την εγγύηση εγγραφής υποθήκης στο κτηματολόγιο.

Υπολογίστε το κόστος αγοράς

Προκειμένου να σας δείξουμε ποια είναι η δομή του κόστους των τυχαίων εξόδων αγοράς, έχουμε ετοιμάσει έναν συγκριτικό υπολογισμό. Ως αντικείμενο αναφοράς χρησιμοποιήσαμε μια μονοκατοικία, με 5 δωμάτια και 100 τετραγωνικά μέτρα κατοικίας, για 440.000 ευρώ για τον υπολογισμό. Το ακίνητο πρόκειται να βρίσκεται στην Έσση και είναι μια χρηματιστηριακή προμήθεια συμφωνημένη κατά 5, 95%. Τα συμβολαιογραφικά τέλη και η καταχώριση του κτηματολογίου εκτιμώνται σε 1, 5%.

Κόστος αγοράς	υπολογισμό
τιμή κτήσεως	440.000 €
φόρο μεταβίβασης ακινήτων	26.400 €
Προμήθεια μεσιτείας (καθαρή)	26, 180 €
Φόρος πωλήσεων 19% επί προμήθειας μεσιτείας	4, 974 €
Συμβολαιογραφικά έξοδα και καταχώριση κτηματολογίου	6.600 €
Συνολικό κόστος	504.154 €
Άθροισμα των εξόδων αγοράς	64, 154 €

Το κόστος αγοράς είναι στο παράδειγμά μας 64.154 ευρώ. Αυτό είναι 12, 7 τοις εκατό της τιμής αγοράς και αυτά δεν συγχρηματοδοτούνται από τις τράπεζες, οπότε ο αγοραστής πρέπει να χρηματοδοτήσει από τα ίδια κεφάλαιά του. Προσθέστε σε αυτό το 20 τοις εκατό ίδια κεφάλαια πάνω από αυτό, που χρειάζεστε για ένα τραπεζικό δάνειο, στη συνέχεια προσθέστε άλλα 88.000 ευρώ. Αυτό συνεπάγεται συνολικά 152.154 ευρώ που θα έπρεπε να χρηματοδοτήσετε μόνοι σας.

Μπορούν να εξοικονομηθούν χρήματα "> Μείωση κόστους στο Terrafinanz.

Πρόσθετα έξοδα αγοράς

Εκτός από το κανονικό κόστος αγοράς, ανάλογα με την κατάσταση του ακινήτου, ενδέχεται να προκύψουν επιπλέον έξοδα. Οποιοδήποτε παρεπόμενο κόστος αγοράς μπορεί να προκύψει πρέπει να ληφθεί υπόψη στον οικονομικό προγραμματισμό σας, έτσι ώστε να μην υποστείτε καμία οικονομική καταστροφή και ίσως χρειαστεί μια δαπανηρή αναχρηματοδότηση.

το κόστος του εκσυγχρονισμού

Όποιος αγοράσει ένα σπίτι ή ένα διαμέρισμα μπορεί να χρειαστεί να σχεδιάσει το κόστος ανακαίνισης και εκσυγχρονισμού. Ειδικά με παλαιότερες ιδιότητες, μπορεί να χρειαστεί να ανανεωθείτε επειδή τα παράθυρα, οι πόρτες και η οροφή πρέπει να ανανεωθούν, καθώς ενδέχεται να μην έχουν την απαραίτητη ενεργειακή απόδοση. Εάν, για παράδειγμα, απαιτείται ενεργειακή ανακαίνιση, θα πρέπει να εξετάσετε εάν αυτό θα μπορούσε να επιδοτηθεί από το κράτος.

το κόστος ανάπτυξης

Όποιος θέλει να αγοράσει ένα οικόπεδο για να χτίσει το δικό του σπίτι θα πρέπει πρώτα να ελέγξει σε ποιο βαθμό έχει ήδη αναπτυχθεί η γη του κτιρίου. Θα ήταν βέλτιστο εάν η γη του κτιρίου είναι πλήρως ανεπτυγμένη ή το κόστος ανάπτυξης συμπεριλαμβάνεται στην τιμή αγοράς. Δεν πληρώνετε το μεγαλύτερο μέρος του κόστους ανάπτυξης, επειδή μόνο για ένα ανεπτυγμένο οικόπεδο είναι άδεια οικοδομής.

Σημείωση: Πριν αγοράσετε ένα κομμάτι γης, ζητήστε από την υπεύθυνη οικοδομική αρχή για το πόσο υψηλό είναι το κόστος ανάπτυξης.

Τα στοιχεία για την ανάπτυξη περιλαμβάνουν:

• ρεύμα
• Αέριο (όχι απολύτως απαραίτητο)
• νερό
• τηλεπικοινωνιών

Το κόστος δεν είναι σταθερό, αφού βασίζεται στην απόσταση από τη διασταύρωση, αλλά μπορείτε να υπολογίσετε για τα είδη ηλεκτρικής ενέργειας, φυσικού αερίου και νερού το καθένα περίπου 2000 ευρώ. Η σύνδεση στο τηλεπικοινωνιακό δίκτυο είναι συχνά λίγο φθηνότερη. Αλλά ακόμα και όταν αγοράζετε ένα σπίτι μπορεί να προκύψουν ακόμη έξοδα ανάπτυξης. Φυσικά, όποιος αγοράζει ένα παλιό υπάρχον ακίνητο δεν αναμένεται να επιβαρυνθεί με πρόσθετο κόστος ανάπτυξης, καθώς έχουν προβλεφθεί ηλεκτροπαραγωγά ζεύγη, αγωγοί φυσικού αερίου και νερού, αλλά πρέπει να ελέγχεται εάν έχουν ήδη χρεωθεί τα έξοδα ανάπτυξης. Ελέγξτε με το μεσίτη ή την κοινότητά σας σχετικά με το εάν τα έξοδα ανάπτυξης έχουν ήδη ρυθμιστεί. Τα έξοδα ανάπτυξης είναι ένα μεγάλο ζήτημα και αν χρειαστείτε περισσότερες πληροφορίες, μπορείτε να μάθετε όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε στη συνεισφορά μας στο Talu " Κόστος Ανάπτυξης Ακινήτων - Κόστος ανά m² ".

Μεταγενέστερες δαπάνες

Μετά την αγορά ενός ακινήτου, πραγματοποιούνται τακτικά έξοδα, επιπλέον της μηνιαίας δόσης αποπληρωμής υποθηκών. Αυτά περιλαμβάνουν, για παράδειγμα, δαπάνες όπως ο φόρος ακίνητης περιουσίας, η ασφάλιση των ιδιοκτητών σπιτιού και η προσωπική ασφάλιση αστικής ευθύνης για ιδιοκτήτες σπιτιού ή ασφάλιση αστικής ευθύνης ιδιοκτητών σπιτιού. Φυσικά, το κόστος ηλεκτρικής ενέργειας και θέρμανσης και τα τέλη για τη διάθεση απορριμμάτων και τα παρόμοια συνεχίζουν να μειώνονται, όπως συμβαίνει και με όλα τα υπόλοιπα νοικοκυριά.

Συμβουλές για γρήγορους αναγνώστες

• Το κόστος αγοράς είναι πολύ διαφορετικό σε περιφερειακό επίπεδο
• το κόστος αγοράς μπορεί να κυμαίνεται μεταξύ 10 και 15% της τιμής αγοράς
• Οι τράπεζες δεν χρηματοδοτούν το κόστος αγοράς
• Υπολογίστε εάν μπορεί να προκύψουν πρόσθετα έξοδα