Αγοράστε εκμισθωμένη γη - τι είναι; Όλα τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα

περιεχόμενο

• Κληροδοτημένο δικαίωμα κτιρίου - ποια είναι τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα;
• Η χρήση γης
• Η πτώση στο σπίτι
• Μεταβλητή τιμή ιδιοκτησίας
• Από ποιον να νοικιάσετε;
• Νομικά χαρακτηριστικά
• Για επαγγελματίες ακίνητων περιουσιών

Η οικοδόμηση μιας χτισμένης γης αποτελεί εναλλακτική λύση για την αγορά γης. Είναι πολύ φθηνότερο και παρέχει έτσι την ευκαιρία να αποκτήσετε ένα ακίνητο, ακόμη και σε περιορισμένο προϋπολογισμό. Ωστόσο, η οικοδόμηση της κληρονομικής γης έχει πολλά νομικά εμπόδια και ιδιαιτερότητες που πρέπει να γνωρίζουμε πριν από την οικοδόμηση. Μια καλή γνώση της νομικής κατάστασης είναι υποχρεωτική πριν από την επιλογή αυτής της απόκτησης ακίνητης περιουσίας, αλλιώς κακές εκπλήξεις απειλούν.

Να παρακάμψει ένα μεγάλο μέρος του κόστους κατασκευής

Ο γερμανικός νόμος προβλέπει, εκτός από την αγορά γης, να τα μισθώνει επί μακρόχρονη μίσθωση. Αυτό θα σώσει την ανάπτυξη των ακινήτων ένα μεγάλο μέρος του συνολικού κόστους. Αντί για μία τιμή αγοράς μία φορά, το ακίνητο ενοικιάζεται για 50 ή 100 χρόνια. Το ενοίκιο, το οποίο παραδοσιακά ονομάζεται "μίσθωση", δεν είναι ένα σταθερό ποσό, αλλά είναι ένα ποσοστό της αξίας της γης. Παρόλο που ο όρος "μίσθωση" εξακολουθεί να είναι ευρέως διαδεδομένος, δεν είναι πλέον νομικά αποδεκτός.

Αυτή η διαδικασία προσφέρει μεγάλα οφέλη και για τις δύο πλευρές. Η γη υπόκειται σε φόρο. Επομένως, ένα αχρησιμοποίητο οικόπεδο δημιουργεί δαπάνες μόνο χωρίς να δημιουργείται επιστροφή. Η μη οικοδομική εμπορική χρήση (π.χ. γεωργία ή κτηνοτροφία) οικοπέδου απαγορεύεται συνήθως, αλλά υπόκειται τουλάχιστον σε άδεια. Το κληρονομικό δικαίωμα οικοδόμησης μπορεί να προσφέρει στον ιδιοκτήτη μια τέτοια ενδιαφέρουσα επιστροφή, η οποία υπερβαίνει κατά πολύ τον φόρο ακίνητης περιουσίας.

Ενοικίαση - τι είναι;

Στην περίπτωση μίσθωσης, οι ιδιοκτήτες γης και οι κτηματομεσίτες συνάπτουν μακροπρόθεσμη σύμβαση για τη μίσθωση που συνδέεται με τη χρήση ενός ακινήτου. Το ακίνητο έχει ήδη εγκριθεί για την κατασκευή ακινήτων. Ωστόσο, πόσο μακριά έχει ήδη αναπτυχθεί το οικόπεδο εξαρτάται από την περίπτωση. Ο κτηματομεσίτης μπορεί θεωρητικά να ξεκινήσει αμέσως με την κατασκευή του κτιρίου. Ωστόσο, υποχρεούται επίσης να καταβάλει το ενοίκιο εδάφους από την ημερομηνία της σύμβασης αγοράς.

Αυτό το ενδιαφέρον αντιστοιχεί περίπου στο 3-5% της αξίας της ιδιοκτησίας. Ωστόσο, δεδομένου ότι αυτό μπορεί να μεταβληθεί, η απόδοση παρέχεται με κάποια διακύμανση και για τις δύο πλευρές. Μετά τη λήξη της άδειας εκμετάλλευσης, λήγει το δικαίωμα ιδιοκτησίας του ακινήτου. Εάν το ακίνητο δεν έχει αγοραστεί από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου στο μεταξύ, θα επιστραφεί στον ιδιοκτήτη ακινήτου χωρίς αντικατάσταση. Το ίδιο ισχύει και αν ο ιδιοκτήτης δεν πληροί πλέον τις υποχρεώσεις πληρωμής του. Πρόκειται για μια περίοδο χάριτος δύο ετών, μετά την οποία ο γαιοκτήμονας μπορεί να θεωρήσει τη σύμβαση ως διαλυμένη.

Η χτισμένη ιδιοκτησία πέφτει στον ιδιοκτήτη της γης, ωστόσο, είναι υποχρεωμένος να καταβάλει εύλογη αποζημίωση.

Το ιδιαίτερο χαρακτηριστικό της κληρονομικής οικοδομικής νομοθεσίας είναι ότι μπορεί να κληρονομηθεί λόγω των μακρών όρων της σύμβασης. Έτσι, η σύμβαση μεταβιβάζεται στους κληρονόμους αυτού του κτηματομεσίτη. Ωστόσο, αυτό ισχύει μόνο για τον καθορισμένο χρόνο. Ο όρος της σύμβασης που χρησιμοποιείται από τον κληρονόμο πέρασε επίσης για τον κληρονόμο.

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα

Τα πλεονεκτήματα της μίσθωσης είναι για τον ενοικιαστή:

• Φθηνός τρόπος αγοράς γης
• Σημαντική μείωση του κόστους κατασκευής
• Κληρονομία της ιδιοκτησίας και της σύμβασης

Τα πλεονεκτήματα της μίσθωσης για τον ιδιοκτήτη:

• Καλά εξασφαλισμένο ενδιαφέρον για το αντίθετα χρησιμοποιούμενο κεφάλαιο
• Μακροπρόθεσμη παραγωγή πρόσθετου εισοδήματος
• Η αύξηση του εισοδήματος μέσω του ενοικίου εδάφους
• Στο τέλος της σύμβασης, θα χρεωθεί ένα φτηνό κτίριο

Τα μειονεκτήματα της μίσθωσης για τον ενοικιαστή:

• Αισθάνεστε ότι έχετε το δικό σας σπίτι, αλλά όχι τη δική σας γη
• Ορισμένες αβεβαιότητες σχετικά με την ετήσια οικονομική επιβάρυνση
• Υψηλή ευθύνη έναντι του γαιοκτήμονα
• Πολύ περίπλοκη πώληση του κτιρίου.

Τα μειονεκτήματα της μίσθωσης για τον ιδιοκτήτη:

• Αίσθημα να έχεις ένα περίεργο σπίτι στο δικό σου έδαφος
• Να ενημερωθεί ότι ο μισθωτής χειρίζεται το ακίνητο με προσοχή
• Πλήρης φορολογική επιβάρυνση του ενοικίου
• Μεγάλη περίοδος αναμονής για μη πληρωμή του ενοικίου
• Εκπόνηση ετήσιας αποτίμησης του ακινήτου

Η χρήση γης

Για ένα ακίνητο που χρησιμοποιείται αποκλειστικά για κατοικίες, αποτελεί ήδη μια πρόκληση να εξασφαλιστεί η προσεκτική χρήση του ακινήτου καθ 'όλη τη διάρκεια της σύμβασης. Με τόσο μεγάλη χρήση, είναι σχετικά πιθανό κάποιος ή άλλοι κάτοικοι του ακινήτου να μην το φροντίζουν. Ιδιαίτερα προβληματικές εδώ είναι τα κατσαβίδια χόμπι. Το απόβλητο πετρέλαιο που παρανόμως απορρίπτεται μπορεί συνήθως να εκχωρηθεί σε ρυπαίνοντα μόνο μετά τη λήξη της μίσθωσης γης. Συχνά, ο γαιοκτήμονας παραμένει εδώ για τα έξοδα ανακαίνισης.

Είναι ακόμη πιο προβληματικό σε εμπορικά κτίρια που έχουν ανεγερθεί για μισθωτικούς σκοπούς. Η διακύμανση των χρηστών του χώρου αποθήκευσης και παραγωγής μπορεί να είναι πολύ μεγάλη, καθιστώντας ακόμη πιο δύσκολη την παρακολούθηση της πραγματικής χρήσης του ακινήτου. Κατ 'αρχήν, ο γαιοκτήμονας μπορεί πράγματι να αντισταθμίσει την αξία του κτιρίου με το αναμενόμενο κόστος ανακαίνισης για τη γη. Ωστόσο, θα πρέπει να παραμείνουμε ρεαλιστές και εδώ: Θα χρειαζόταν να οικοδομήσουμε ένα τεράστιο κτίριο φυσικής πέτρας, ώστε να είναι ακόμα χρησιμοποιήσιμο μετά από 99 χρόνια. Οι τοιχοποιίες, τα χαλυβουργεία ή τα ξύλινα κτίρια είναι γενικά ώριμα για κατεδάφιση μετά από 99 χρόνια.

Η πτώση στο σπίτι

Ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα, υπό ορισμένες προϋποθέσεις, να ζητήσει την έγκαιρη επιστροφή του ακινήτου. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα εάν μπορεί να αποδειχθεί ότι το ακίνητο δεν χρησιμοποιείται σωστά ή σωστά. Αντίθετα, η χρήση δεν είναι συνήθως εκτελεστή όσον αφορά τη μίσθωση εδάφους. Εδώ είναι η προστασία του ενοικιαστή, αφού τελικά για το σκοπό αυτό έχει καθοριστεί η μακρά περίοδος σύμβασης.

Στην πράξη, ωστόσο, η επιβολή της επιστροφής στο σπίτι δεν είναι τόσο εύκολη. Στις περισσότερες περιπτώσεις, χρησιμοποιείται η προεπιλογή πληρωμής. Ωστόσο, σε 24 μήνες, ο νομοθέτης προβλέπει πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα κατά τον οποίο ο ιδιοκτήτης πρέπει να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του.

Επιπλέον, η "ακατάλληλη χρήση" είναι επίσης θέμα ερμηνείας. Για παράδειγμα, δεν μπορεί να απαγορευθεί θεμελιωδώς η εκ νέου εκμίσθωση ενός κτιρίου που έχει ανεγερθεί σε μίσθωση. Δεν είναι καν απαραίτητο ο ιδιοκτήτης του ακινήτου να ενημερώνεται για τους σημερινούς ενοικιαστές του κτιρίου. Ωστόσο, προς όφελος μιας καλής επιχειρηματικής σχέσης, τα συμβαλλόμενα μέρη πρέπει πάντα να αντιμετωπίζονται ανοικτά και διαφανώς. Αυτό αποτρέπει παρεξηγήσεις και αποτρέπει τις δαπανηρές νομικές διαφορές.

Μεταβλητή τιμή ιδιοκτησίας

Η μίσθωση εδάφους τριών έως πέντε τοις εκατό θα καθοριστεί με σύμβαση και δεν θα αλλάξει κατά τη διάρκεια της σύμβασης. Ωστόσο, η τιμή της γης υπόκειται σε διακυμάνσεις που επηρεάζουν την αξία της και συνεπώς το ενοίκιο. Αυτό μπορεί να είναι εξαιρετικά διαφορετικό σε περιφερειακό επίπεδο. Στην Ανατολική Γερμανία, για παράδειγμα, υπάρχουν πολλές περιοχές που γνώρισαν δραματική πτώση στις τιμές των ακινήτων και των ακινήτων τα τελευταία είκοσι χρόνια. Τα σπίτια για τρία έως πέντε χιλιάδες ευρώ δεν είναι ασυνήθιστα σε αυτές τις περιοχές.

Αντίστροφα, υπάρχουν περιοχές στη Γερμανία όπου οι τιμές για ακίνητα όλων των ειδών έχουν κυριολεκτικά εξερράγη. Επί του παρόντος, η περιοχή γύρω από τη Φρανκφούρτη στον Μάιν αντιμετωπίζει μια άνευ προηγουμένου άνθηση. Οι τιμές έχουν υπερδιπλασιαστεί τα τελευταία δέκα χρόνια. Δεδομένου ότι πολλές τράπεζες μετεγκαθιστούν πολλές θέσεις εργασίας από το Λονδίνο σε αυτήν την οικονομική περιοχή ως αποτέλεσμα της Brexit, αυτή η τάση είναι πιθανό να συνεχιστεί μακροπρόθεσμα και να επιδεινωθεί περαιτέρω.

Εδώ, όμως, πρέπει απλά να δούμε τους νόμους της αγοράς από την άποψη της λογικής τους: Σε περιοχές με αδύναμες τιμές των ακινήτων, κανείς δεν θα προσφέρει ένα ενσωματωμένο ακίνητο, αλλά πάντα προσπαθεί να το πουλήσει. Όπου υπάρχει αγορά αγοραστή για ακίνητα, συνήθως δεν ενδιαφέρεται για τη λύση της κληρονομιάς. Αντιστρόφως, στις περιοχές της έκρηξης τα οικόπεδα είναι αντίστοιχα δαπανηρά. Εδώ είναι η μίσθωση γης για κληρονομικό κτίριο δικαίωμα για τις δύο πλευρές πολύ έξυπνο τρόπο: Η ιδιοκτησία παραμένει με τον ιδιοκτήτη και μπορεί να προσβλέπει στην αύξηση των εσόδων. Ωστόσο, ο εγκαταστάτης του ακινήτου μπορεί να είναι πολύ πιο ήσυχος προσέγγιση του έργου του, καθώς τα μειονεκτήματα σχετικά με την δυνατότητα πώλησης του ακινήτου επίσης τεθεί σε προοπτική.

Από ποιον ενοίκιο "> Νομικά χαρακτηριστικά

Η φορολογική εκτίμηση ενός ακινήτου σε κληρονομικό δικαίωμα οικοδόμησης είναι πάντα για τον ιδιοκτήτη μόνο μετά την καθαρή αξία της γης πριν από την κατασκευή του ακινήτου. Αν και ένα χτισμένο οικόπεδο θεωρητικά αυξάνει την αξία, ωστόσο, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να χρεώσει το κατασκευασμένο ακίνητο για να αυξήσει την αξία του ακινήτου. Εξάλλου, δεν είναι το κτίριό του που στέκεται στην μισθωμένη ιδιοκτησία του. Ωστόσο, αυτό το πλεονέκτημα έχει επίσης πλεονεκτήματα για τον ιδιοκτήτη: Η φορολογική εκτίμηση του ακινήτου υπολογίζεται επίσης με βάση την ανεπτυγμένη γη.

Είναι σημαντικό και για τις δύο πλευρές η μεταφορά των υποχρεώσεων να μεταβιβάζεται σε δυνητικούς επόμενους χρήστες. Αυτό πρέπει να ορίζεται με σύμβαση, διαφορετικά ενδέχεται να υπάρχουν σημαντικές νομικές διαφορές με τους αγοραστές των κτιρίων ή της γης. Αυτά συνήθως καταναλώνουν όλα τα οικονομικά οφέλη του οικοπέδου.

Για επαγγελματίες ακίνητων περιουσιών

Θεωρείται αρκετά νηφάλιος, προκύπτει η ακόλουθη εικόνα: Η μέση περίοδος αποπληρωμής για ένα χτισμένο σπίτι διαρκεί 30 χρόνια. Μετά από αυτό, ο ιδιοκτήτης σπιτιού είναι ο μοναδικός ιδιοκτήτης της περιουσίας του χωρίς να λογοδοτεί σε κανέναν άλλο. Ωστόσο, η αφαίρεση ενός ενοικίου εδάφους για τριάντα χρόνια προσθέτει επίσης ένα σημαντικό ποσό, έτσι ώστε το οικονομικό πλεονέκτημα για τους καθαρούς ιδιοκτήτες σπιτιού είναι μάλλον χαμηλό.

Ωστόσο, τα πράγματα είναι διαφορετικά για τους οικοδόμους που προσανατολίζονται στην επιστροφή. Μια κατοικία πολλαπλών οικογενειών σε μια ιδιοκτησία μίσθωσης θα αποφέρει πολύ πιο γρήγορα από ό, τι εάν το ακίνητο έπρεπε να αγοραστεί για το κτίριο. Επιπλέον, το ετήσιο ενοίκιο εδάφους μπορεί να αφαιρεθεί ως δαπάνη, έτσι ώστε να προκύψουν συνολικά φορολογικά οφέλη.

Ανεξάρτητα από το πώς θα θέλατε να χρησιμοποιήσετε το ακίνητο μίσθωσης, οι λεπτομερείς νομικές συμβουλές και μια στεγανή σύμβαση είναι απαραίτητες και για τις δύο πλευρές. Μόνο μια σαφής συμβατική συμφωνία μπορεί να εξασφαλίσει ότι και οι δύο πλευρές μπορούν να επωφεληθούν από τη βέλτιστη λειτουργία της επιχείρησης. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα εάν οι αρχικοί συμβαλλόμενοι συμβάσεις αναθέτουν τα δικαιώματά τους σε τρίτους μέσω πώλησης ή κληρονομίας. Μια καλή σύμβαση μίσθωσης λαμβάνει υπόψη την περίπτωση αυτή σε μεγάλο βαθμό και εξασφαλίζει ότι δεν θα προκύψουν προβλήματα κατά τη διάρκεια της διαδοχής.